任志强再次放狠话 2018年下一轮房价将暴涨 不涨我提头来见

  • 发布时间:2018/10/19/10:46 来源:陆壹捌捌玖
  • 任志强再次放狠话: 2018年下一轮房价将暴涨, 不涨我提头来见!

    2018年初,在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上,任志强与张维迎等经济学家对2018年房价展开了一次深刻的探讨。在此次研讨会上,任总的核心论断是:错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发,所以下一轮会比这一轮涨得更高。

    任总主要从供应和需求两个方面佐证了他的观点:

    ❶供应端:土地供应已经连续两年下滑

    任总表示:2015年土地供应就是负的33%,很多城市土地已经出现短缺,包括上海和北京。

    2016年,政府的土地供应继续下滑,部分一线城市的土地连2015年的一半都不到。比如,北京16年的土地出让收入是800多亿。而15年是多少?1960亿。去年才到前年的差不多40%。

    而土地是两年开工,所以它15年和16年连续2年的土地供应负增长将影响到未来城市的库存。

    看了一线城市的库存量,确实触目惊心。目前一线城市库存平均已经只有6个月左右,已经远低于12个月的安全库存标准。相信有很多看到此文的朋友也在炒股,我已是资深的实战派投资者,我入市这些年以来,同样经历过大量亏损带来的惨痛代价,从曾经的“买了就跌,卖完就涨”

    如果一线城市不再建房,不出6个月,市场上将没有新房库存,这样房价怎么会不涨。当然这是最极端的情况,我们现在的销售的房子和竣工的房子的比例到底是什么关系?

    任总给出的数据是1:2.12。什么意思呢?平均每竣工了1套房,就卖了2.12套,按照一线的6个月库存,这么个调控法,等到无房可卖,房价肯定要出大问题。

    ❷需求端:一线城市人口还将继续飙升

    目前,因为土地稀缺,部分一线城市已经在限制人口,比如北京最近提出一个“誓死守住人口2300万的底线”。

    并且市里给各个区还下了任务,区里就把任务分割给了管辖下的各个企业,但结果却收效甚微。

    这是必然的,一线拥有更好的教育,更好的医疗,以及更好的前景,“把人轰走,你轰得走吗?”

    人往高处走是人的天性,不然人类早就灭绝了。这样违背人性的计划注定必然失败!

    世界历史上,早就无数次的证明限制人口根本行不通。

    早在东京还是1200万人口的时候,当时就跟北京一样,下决心把人口控制住,于是就发展东京的卫星城市,修了条高速铁路,说半小时就能到大阪,大家去大阪生活吧。

    结果路是修好了,东京人不但没去大阪,反而大阪的人全都跑到东京来了,现在东京多少人了呢?3750万。

    只要人口还在源源不断的往一线城市涌入,房价怎么会不涨呢?

    信志强住洋房,听牛刀住牛棚

    这些年,在国内市场上,由于任总屡测屡中,他俨然已经成了像神一样的人物。

    2010年,中国楼市成为一道分水岭。在市场上看空论大行其道的时候,任总却发表了房价必涨论,并扬言:“你们还是别当傻瓜了,把幻想放下去吧!”

    结果,2010年房价暴涨。全国平均涨幅9.9%,而北京更是暴涨了42%。

    2015年,任总再次发表房价暴涨论:“由于限购政策,2013年和2014年土地供应量减少,2015年房价还将上涨。”

    当有人问任总到底该不该买房时?任总对这个老生常谈的问题显然是不耐烦了,回到:“都问了十几年了,还在问。不要等,有钱该买房就买房。”

    事实证明,任总再次一语成箴。2015年随着限购政策的解除,一线城市像压抑已久的火山,突然喷发。其中,深圳更是跳涨50%,随后北京、上海轮番上涨,并蔓延至二线城市。

    看来,只要是任总一开金口,我们务必要非常重视。

    这十多年,他说的话有些虽然非常刺耳,很多老百姓不爱听。但听他话的人,财富早就上一台阶了。

    只要M2在涨,房价必然上涨

    那为什么这些年我们的调控政策一直失灵呢?为何我们每次调控完之后就会报复性反弹呢?包括这次任总何以如此自信,坚信下轮会涨得更高。

    我总结出来大概有以下几种:

    一、由于M2的高速增长,比如2009年的27.7%,以及目前放缓的11.3%,致使资金没有更好的地方储存,大家只能堆积到房产。

    {M2 (反映货币供应量的重要指标)广义货币(Broad money)是一个经济学概念。M0、M1、M2、M3都是用来反映货币供应量的重要指标。M1反映着经济中的现实购买力;M2同时反映现实和潜在购买力。若M1增速较快,则消费和终端市场活跃;若M2增速较快,则投资和中间市场活跃。中央银行和各商业银行可以据此判定货币政策。M1过高M2过低,表明需求强劲、投资不足,存在通货膨胀风险;M2过高而M1过低,表明投资过热、需求不旺,存在资产泡沫风险}

    经济好时,GDP高速发展,M2飙升,大家最好的选择是买房。经济不好时,政府要基建,M2也会飙升,大家最无奈的选择还是买房。

    而国内的资金去向就那么几类,除了房产,确实没有更好的选择。

    比如:放银行那肯定是亏损的,如果M2是11%,银行只有5%,那每年资金就会贬值6%。

    股市也是差强人意,一赢二平七输,多少英雄都在股市折戟,不要说保值了,能活着出来都不错了。

    信托就更不用说,拿着8%的利息,不仅没有干过M2,每天还过得提心吊胆,夜不能寐。

    大家全民买房,这么大的需求量,房价当然很难压下来。可以说只要M2是增长的,我们的房价就会长期向上。

    二、只要政府调控房价或者房价向下,开发商就会谨慎拿地,一旦以后库存不够或者政策放开,需求就会爆发式增长。

    这也就是任总会说下一轮会比这一轮涨更多的原因。因为这轮调控对房地产的打压太惨绝人寰了。

    房企的各路资金通道被毁后,目前的房企钱都没有,还靠什么拿地,靠什么建房。即使政府土地供应量上天,没有人买地,那都是徒劳。

    这轮调控有数据显示,国内的房企上市公司在国内借不到钱的情况下,已经集体选择借入高风险的美元。选择这种饮鸩止渴的方式融资,可见国内房企资金链已经多紧张。

    最后导致的结果就是,在今年1月份,国内40家大型房企的拿地量下降了50%,而深圳更是出现了中心土地流拍。

    所以,政府打压得越狠,房企资金链越困难,就越不可能拿地建房,库存就会更少。下次房价就会涨得越多。

    一方面,为了躲避货币贬值,我们对中心地段的需求在源源不断的上涨。一方面,政府打压楼市,房企不再拿地,致使库存告急。

    双重夹击下,只要政策放开,或者说库存到了某个临界值,房价就会如火山一样喷发,无法抑制。这也就是为何任总能这么有底气的说,房价下一轮将比这轮涨更多的原因。


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